Mehr als 9 Millionen deutsche Wohngebäude sind laut statistischem Bundesamt älter als 40 Jahre, 5 Millionen sogar älter als 60. Versicherer kalkulieren mithin die Schwachpunkte von Altbauten genau. Denn mit den Jahren steigt auch das Schadenrisiko. Käufer und Erben von Altbau-Immobilien sollten die möglichen Mängel kennen, denn als Versicherungsnehmer verpflichten sie sich bereits mit dem Grundbucheintrag, das Schadenrisiko im Eigentum durch entsprechende Vorsichts- und Sanierungsmaßnahmen möglichst gering zu halten.
Oben hui, unten pfui – die häufigsten Schäden
Im Keller und Sockelbereich des Erdgeschosses achten Versicherer speziell auf Feuchteschäden. Dazu zählen auch Putzschäden und spröde Fugen, die durch unzureichende horizontale und vertikale Abdichtung entstehen. Bei vielen Gründerzeithäusern und Nachkriegsbauten fehlt diese nicht selten komplett.
Sogar bei Häusern aus den 80ern ist in ehemaligen Baugruben statt Kies, noch Schutt oder Aushub zu finden. In dem Fall dringt Wasser aus dem Erdreich ungehemmt in die Kellerwände, leicht zu erkennen an Schimmel und massiven Putzabplatzungen. Schadengutachter Reinhard Hinmüller rät in diesem Fall, den Erdgeschoss-Sockel im Bereich der Bauwerksfuge und in den Bereichen der Bauelemente mit speziellem Flüssigabdichter auszufüllen – auch um unerwünschtes Ungeziefer wie Ameisen fernzuhalten.
Rohre und Leitungen und unterdimensionierte Stromnetze
Je älter ein Haus ist, desto wahrscheinlicher sind Rohrschäden beispielsweise durch schleichende Korrosion. Sind im Gebäude noch Bleirohre verbaut, kommen gesundheitliche Aspekte hinzu. Selbst wenn nur wenige bleihaltige Bauteile in der Installation vorhanden sind, wird der derzeitige Grenzwert des gesundheitsgefährdenden Bleigehalts von 0,01 mg überschritten.
Aber auch bei den Stromnetzen gibt es Veränderungen. Reichten in Vorkriegshäusern zweiadrige Leitungen noch völlig aus, kamen später Kühlschrank, Radio und Fernseher dazu. Heute hängt eine Armada von Verbrauchern an der Strippe. Wenn zu viel Strom durch die Leitungen fließt, springt mit Glück die Sicherung heraus. Wird das Isolationsmaterial der Leitungen aber dauernd erhitzt, wird es brüchig. Im schlimmsten Fall kommt es zum Schwelbrand. „Wir raten daher auch Käufern von Häusern aus den 1980er Jahren, die Elektroinstallationen überprüfen zu lassen", so Christian Waldheim von der Oberösterreichischen Versicherung AG.
Makler sollten auf Sanierungsfall hinweisen
Sachverständige können leicht feststellen, ob eine nicht versicherte Ursache bei einem Gebäudeschaden mit hineinspielt: „Die richtige Quote festzulegen ist ab und zu aber recht schwierig. Dann wird versucht, auf dem Vergleichsweg mit dem Kunden eine Lösung zu finden", erklärt Hinmüller. Doch selten ist ein Sanierungsfall auch gleichzeitig ein Versicherungsfall für die Wohngebäudeversicherung.
Hinmüller rät dazu, regelmäßige Kundendienste und Unterhaltsreparaturen dringend ausführen zu lassen, um den Wert und die Funktionalität zu erhalten. Sollten sich gewisse Schäden häufen, wird seitens des Versicherers versucht, mit dem Versicherungsnehmer entsprechende Vereinbarungen für notwendige Reparaturen zu treffen. „Lässt sich dieser nicht darauf ein, hat er in leichten Fällen mit einer Erhöhung der Prämie zu rechnen. Auch höhere Selbstbeteiligungen von 5.000 bis 10.000 Euro im Privathausbereich sind möglich. Im schlimmsten Fall wird sich der Versicherer vom Risiko trennen“, so Hinmüller.
Und was bedeutet das für Makler? Norman Wirth, Fachanwalt für Versicherungsrecht, gibt folgenden Rat: „In erster Linie ist es der Kunde selber, der weiß, was er unterschrieben und wozu er sich verpflichtet hat. Wenn sich dem Makler aber aufdrängt, dass entgegen vertraglicher Verpflichtung ein Sanierungsstau besteht, sollte er den Kunden bei der Beratung natürlich auf seine Pflichten hinweisen und das auch entsprechend dokumentieren," heißt es in einem Artikel des Makler-Online-Magazins Pfefferminzia, aus dem wir hier Auszüge mit freundlicher Genehmigung veröffentlichen durften.